在离婚诉讼中的房产分割常遇到什么问题？？？

　　离婚诉讼中当夫妻感情无法挽回时最让双方当事人据理力争的往往是房产，关于离婚诉讼中的房产分割分别有多种复杂情形，我们下面介绍一种最常见的：一方婚前购买、婚后共同还贷的房产在离婚诉讼中应当如何分割的问题。

　　问：一方婚前购买、婚后共同还贷的情形具体是指什么?

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行按揭贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下。

　　问：夫妻一方婚前购买，婚后用个人部分的工资偿还贷款的房产在离婚诉讼中是否需要分割?

　　需要。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资，归夫妻共同所有。因此，在双方当事人并没有约定实行分别财产制的情形下，任何一方的工资收入均应当属于夫妻共同财产，即便是婚后用个人工资偿还购房贷款，依然属于以夫妻共同房产偿还贷款。

　　问：一方婚前购买、婚后共同还贷的房产在离婚诉讼中房产分割时产权归谁?

　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定，对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

　　对于尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　问：如何补偿对方婚后共同还贷部分的款项以及相应财产增值?

　　离婚案件中，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款的，涉及婚后夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额一般情况下需要依法平均分割，因此，当该涉案房屋判归产权登记一方所有时，应当对另一方进行补偿。根据最高人民法院民一庭意见，在适用《婚姻法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

　　注：详细计算方法

　　审判实践中对婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分。有法官提出了分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用;第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

　　计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

　　另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的就是相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

　　问：当涉案房屋的价值不涨反跌的情况下是否由产权登记一方独自承担剩余未偿还房贷?

　　否。审判实践中，房产价值不是必然会增值，比如购买房产时价值较高，婚后夫妻共同还贷若干年到离婚时房产的现值反而比购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。